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购房有抵押合同吗(汇集七篇)

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无抵押个人贷款是以个人或家庭为核心的经营类贷款,其主要的服务对象为广大工商个体户、小作坊、小业主。贷款的金额一般为10万元以下,1000元以上。那么你对无抵押个人贷款有多少了解?下面由趣读文小编为你详细介绍无抵押个人贷款的相关法律知识。

篇1:购房小知识:现房抵押贷款一般流程是什么?

在进行现房抵押贷款之前,我们首先要了解什么是现房与现房抵押。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。现房抵押是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。并且该法律行为属于要式登记行为,以房管局办理他项权益登记为要件。现房抵押贷款的一般流程包括:

第一步,债务合同成立。

债务人或者第三人将自己依法拥有的房地产作担保。如商品房购买人未支付全部房价款的,可向银行申请贷款,并将该商品房设定抵押作为清偿贷款担保。

第二步,抵押双方签订抵押合同。

这时,抵押权人必定是债权人,而抵押人是债务人或第三人,债务不能履行时,抵押权人有权依法处分抵押物。用抵押贷款购买商品房的,购买人先与商品房开发经营单位签订商品房出售合同,然后再与银行签订贷款合同、抵押合同。

第三步,抵押双方持抵押合同、房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。

抵押贷款购买商品房的,可以在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记、手续。

第四步,抵押权人保管房地产其他权利证明,抵押人保管已经注记的房地产权利证书。

第五步,债务履行完毕,抵押双方持注销抵押申请书、房地产其他权利证明及已经注记的房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。

篇2:购房贷款和抵押贷款的区别是什么?

1、按揭贷款是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。所谓按揭是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人作为还贷保证人在按揭人还清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。

2、商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款,一般为短期贷款,通常为9个月,多不超过一年,但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分,一般占贷款总额的三分之一以上。商业贷款有三种形式:普通商业贷款、快速商业贷款、公积金贷款。

3、按揭贷款是用房产作为抵押的贷款,属于个人业务,商业银行贷款的概念多了,包括公司贷款和个人贷款。房贷一般就是抵押贷款,贷款可以用全商业贷款,或者全公积金贷款并且申请者邮稳定的缴纳公积金以及补充公积金。公积金限额20W,补充公积金限额10W,总共公积金贷款上限30W),或者组合贷款(商业贷款+公积金贷款)。

篇3:隐瞒抵押事实销售房屋购房者如何维权

李某在去年购买了一套商品房,当时开发商宣称“具有该房子的全部产权”。后来,李某向产权机关查询得知:在签协议之前,该公司早就将该房子抵押给了银行。那么隐瞒抵押事实销售房屋购房者如何维权?

李某马上与这家公司交涉,但是对方称债务就快还清了,抵押立刻就可以解除了,不肯退还已收取的购房款。李某以为,该公司在签定协议书时成心隐瞒所售房子已被抵押的现实,遂将其告上法庭,要求法院判令该公司撤销购房协议,返还已交的2万元购房款并且加倍补偿2万元。

同时该公司辩称:该房产的确已被抵押给银行,但是该公司在与李某签定协议之前,已告诉李某房产被抵押的现实,银行也同意该公司出售被抵押的房产,况且现在李某没有遭受任何损失。

因为该公司没准时提交能证明“在订约时已告诉李某房产被抵押”的有用依据,法院审理后以为,该公司在订立商品房买卖合同时,没有照实向购房者阐明房产已经被抵押,遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出一审判决:撤销两边签定的购房协议,该公司返还李某已付购房款2万元,并且再付出补偿金2万元。

根据相关法律的规定,房屋买卖过程中,作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务:一是对房屋拥有所有权,二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵,卖方在出卖之时至少应尽到告知义务,比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务,其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为,根据《合同法》第五十四条规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此,买方可以据此行使撤销合同的权利,并要求其承担损失赔偿责任。实际上,对于上述这种情况,最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定,《解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定,李某不仅可以要求返购房本金,还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

小编对房屋抵押注意事项与维权方法及财物损失维权小知识都颇有见解,如果大家在这方面有任何疑惑,欢迎咨询小编吧!

篇4:房屋抵押贷款和购房贷款一样吗?有什么区别

购房贷款也就是按揭贷款是购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购房屋抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产抵押贷款,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。那么房屋抵押贷款和购房贷款一样吗?有什么区别呢?

贷款区别

在法律上的区别

由于购房贷款要产生所有权的转移而抵押贷款则并不变更所有关系,因此,二者当事人的法律地位及享有权益不同。按揭中,按揭受益人经过所有权转让成为所有权人,享有担保物的所有权,按揭人则只有对担保物的他项物权;抵押过程中并未发生所有权转移,抵押人仍保留了担保物的所有权,抵押权人是非所有权人只享有抵押权,即对抵押物的支配权。按我国《民法通则》的规定,所有权属于财产权,抵押权等他物权则归于“与财产权有关的财产权”。因此在法律关系上,按揭受益人享有主要财产权,而按揭人享有的主要是“与财产有关的财产权”。抵押中却恰恰相反,抵押权人只享有“与财产权有关的财产权”,财产权归抵押人。是以按揭受益人和按揭人的法律地位、权利方向和抵押权人、抵押人之间的法律地位、权利方向基本相反。

在运作及目的上的区别

在借款目的上,购房贷款和抵押贷款也不完全相同。房地产购房贷款通常指住房按揭,而房地产抵押贷款的范围则广泛得多。按揭人的目标指向和按揭物往往是同一的,借款的目的是购置房屋,取得房屋产权。而抵押人则是已具有抵押的房地产产权的情况下进行抵押,其目的不是为了抵押物,而是为了其他的目的借款。这一差别反映在运作程度上,表现出两种贷款方式操作上的差别。

房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理,其基本程序是在抵押人先取得产权证的前提下,办理他项权证,以产权证作抵押而持有他项权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的,一般是先办理他项权证作为抵押担保,产权在付清购房款后,由房地产开发单位转给按揭受益人,所有权证由按揭人持有。

此外,抵押贷款和购房贷款牵涉的当事人不同。抵押贷款一般牵涉两个当事人:抵押人和抵押权人,一般不需要担保人,是单纯的“指物借钱”。购房贷款是在按揭人和按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的,需要原所有人或业主做中间人,以便实现钱、物、权分离状态下的运作。

贷款区别

房屋抵押贷款利率和购房贷款利率上的区别

以一套价值20万元的房子为例。

购房贷款:可以首付3成,贷款14万元。利率一般是基准利率的85%;

抵押贷款:最多贷款10万元(房屋评估价的50%)。利率是基准利率的120%左右。利息差距,是非常大的。

假如你的房子能抵押贷款12万元

购房贷款:等额本息还款法12.0万元,15年,利率下浮15%。实际执行月利率4.208‰。月还款952.02元,合计还款17.14万元,利息5.14万元。

抵押贷款:等额本息还款法12.0万元15年利率上浮20%实际执行月利率5.940‰月还款1087.20元,合计还款19.57万元,利息7.57万元,利息差距2.4万元左右。

综上,房屋抵押贷款和购房贷款是不一样的,区别还很大,每个人的情况都不一样,房子、资质等等,所以具体情况具体要具体分析,希望如上能对你有所帮助。

篇5:购房常识:按揭贷款和房产抵押贷款有啥不同

购房常识:按揭贷款和房产抵押贷款有啥不同

从定义出发

个人住房按揭贷款定义是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款,即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额,不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。

房产抵押贷款则是指住房抵押贷款,又称按揭,是指银行向贷款者提供大部分购房款项,购房者以稳定的收入分期向银行还本付息,而在未还清本息之前,用其购房契约向银行作抵押,若购房者不能按照期限还本付息,银行可将房屋出售,以抵消欠款。

从政策限制出发

住房按揭贷款受楼市限贷限购政策影响,而房产抵押贷款只受银行贷款政策影响。

从贷款利率出发

住房按揭贷款利率可以有折扣也有上浮,但上浮幅度不大而房产抵押贷款一般都会上浮且上浮幅度比较大。

从贷款年限出发

住房按揭贷款的贷款期限最长可达三十年,而房产抵押贷款的贷款期限最长可达十年。

从用途出发

住房按揭贷款是用于借款人购买房屋用的,而房产抵押贷款可以用于借款人的生产经营和消费等用途现在规定是不允许用来购房的。

从手续出发

申请住房按揭贷款时借款人需要提供首付款证明购房合同等材料,而办理房产抵押贷款借款人需要提供房产证国有土地证贷款用途等材料。

篇6:购房抵押贷款房产证要一直放在银行吗

不用,购房者可以在办理房屋他项权证后交给银行,将房产证换出来。银行只要拿到房屋他项权证即可。有的城市抵押部门会收回房产证的原件,然后出具抵押他项权证给银行,等到贷款还款的时候再去抵押部门解押,然后退回原件。

购房抵押贷款流程

1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书,并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。以上是房产抵押贷款流程第一步。

2.根据银行贷款流程,银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.根据以上房产抵押贷款流程,贷款合同签订并经公证后,银行对借贷人的存款和贷款通过转账方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

办理购房抵押贷款注意事项

1、尽量避免换工作

借款人申请贷款时,一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水帐单,额度一般为月供的两倍以上,以便评估申请人的还款能力。

银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平,例如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。如果购房者在买房前辞了职,可能会增加贷款的难度,影响贷款的进度。

建议为了顺利拿到贷款,买房前最好不要辞职。假如你很不幸还是换了工作,同时流水帐单不太理想,可以提前6个月往银行账户里多存点钱,或者提供其他财力证明。如果已经结婚,可以提供夫妻二人的流水帐单、名下的财产证明。

2、计算好贷款年限

目前,大部分城市的房屋贷款最长年限为30年,但是,并不是每个人贷款都可以申请到最长年限。购房者需要同时满足买房贷款期限+借款人实际年龄之和不超过65周岁(工商银行要求70周岁)的要求。如果你今年45岁,那么按照规定,你的贷款年限最长只能为20年。

3、合理选择还款方式

贷款的还款方式包括等额本息和等额本金两种,前者是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);后者是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。购房者可根据自己实际情况选择适合自己的方式,如工作稳定可选择等额本息,如工作后期上升空间大可以选择等额本金。

篇7:新年伊始,起底“抵押经营贷”购房流水线

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牛年将近,中国证券报记者调查发现,在北上深多地,利用“抵押经营贷”购房已形成一条成熟的灰色产业链。中介可以提供设立壳公司、做账和申请贷款等全流程服务。而在关键的贷款审批环节,银行监管和产品的漏洞隐约可见。

心照不宣

王先生最近接到一个令他无法拒绝的贷款报价——最低年息3.85%,最长可贷20年。这一利率较他的房贷利率足足低了近200个基点。王先生现有房贷300万元,这意味着,若能成功置换,每月能少还约4000元,20年就能节省约100万元的利息支出。王先生心动不已。

中介机构推销给王先生的解决方案就是“抵押经营贷”置换存量房贷。所谓的“抵押经营贷”实际上是企业经营性抵押贷款,是银行对公业务的一种。这类贷款主要用于企业日常经营,需要有抵押物才能申请。其中,个人住宅是最“值钱”的抵押物。某股份制银行北京分行业务人员对中国证券报记者表示,商铺和写字楼一般最多只能申请到评估值四成左右的贷款,而个人住宅尤其是北京东西城区的住宅基本能申请到评估值七成左右的贷款。

“我们和全北京市的银行都有合作。平安银行和招商银行现在都有‘抵押经营贷’产品,利息很低,年化利率最低3.85%。”一位贷款中介机构人士对记者表示。

长期从事“抵押经营贷”业务的中介机构人士李阳(化名)告诉记者,过去存在一部分客户“卖房炒股”的情况,但这几年已经减少很多。从他经手的客户情况来看,有不少“抵押经营贷”客户的资金用于购房。自2017年“3·17”调控以来,北京房地产市场信贷杠杆被严控,用“抵押经营贷”补足购房首付款成为不少购房者“曲线救国”的路径。而自去年起,银行普遍推出了针对小微企业的低息经营贷款产品,年利率普遍在3.875%到5%之间,与个人房贷水平出现倒挂。置换存量房贷成为新玩法。对此,大家都有一种心照不宣的默契。

那么,怎样才能从银行拿到低息的“抵押经营贷”呢?

办理“抵押经营贷”需要一个壳公司,最好不要是最近注册成立的,同时要求借款人为法定代表人、实控人或者大股东。然后通过对公司进行包装,以经营项目为理由向银行申请贷款。而前述低息“抵押经营贷”产品主要是针对“一抵”(房屋抵押时无未结清贷款)客户,客户一般需要一笔过桥资金还清现有房贷并解押,之后再将房屋作为抵押资产向银行申请贷款。

目前,通过中介机构获取“抵押经营贷”已形成一条成熟的流水线。中介机构可以提供全套服务,如果自己没有壳公司,贷款中介可以提供壳公司、公司流水包装、申请贷款,以及最终提款的全流程服务。

有中介机构人士甚至对记者表示,不用担心垫资的风险,可以先审核房本,出了批贷函,确定能放款了再垫资结清,然后重新在合作银行抵押和放款。

“把关人”怎么了

“抵押经营贷”为何成为信贷资金违规进入楼市的通道?较长的期限和审批漏洞是主要原因。

以往经营性贷款期限较短,短期内还款压力很大。目前不少银行推出了长达20年的“抵押经营贷”,期限已经与按揭贷款接近,每月还款压力变小。这为“抵押经营贷”变身房贷提供了可能性。

另一方面则是银行的审批漏洞。而审批漏洞是不是银行内部人有意为之,业内人士看法不同。

有股份制银行客户经理对记者表示,银行实际上很难精确追踪每笔贷款资金流向,市场上有一些专门用于走账的空壳公司,资金绕了几道之后就很难再查出去向了。“资金要是去买了房,从资产质量的角度来看,风险要比经营贷小很多。真的小微企业经营贷,我们反而会很关注企业的经营状况及是否会逾期。”前述客户经理对记者表示。

对此,有中介机构人士对记者表示,中介机构在各家银行都有比较相熟的信贷业务人员。一些银行的业务员是了解资金实际用途的。“有些信贷员知道资金是用于购房,反而比较容易批复。毕竟资金用于买房,实际风险比用于企业经营低得多。”有中介机构人士对记者坦言。

这一说法也得到了一些银行人士的“承认”。某股份制银行分行副行长对记者表示,尽管监管层明令禁止,但“抵押经营贷”资金违规进入楼市一直时有发生。

他认为,银行如此操作,可能主要有资产规模和资产质量两方面的动机。“目前监管部门对各家银行的小微企业贷款余额占比有最低要求。这意味着,小微企业贷款余额达到一定规模,银行才能开展其他业务。长期以来,银行的模式都是‘傍大户’,于是各家都开始抢着做小微企业贷款,因为做大小微企业贷款才可能继续‘傍大户’。因此不排除有些银行通过这种方式做增量做规模。另一方面则是出于资产质量的考虑。小微企业贷款不良率相对较高,考验的是银行风险定价能力。而房贷则是银行质量最好的资产之一,逾期率极低。有些银行尚未接受‘赚辛苦钱’的观念,不排除通过将少量‘抵押经营贷’变身房贷的做法来保持整体小微业务资产质量的稳定。”

监管出重拳

中原地产首席分析师张大伟指出,“抵押经营贷”进入楼市是个老问题,以往这类业务实际门槛不低,规模有限,对楼市影响有限。但目前值得警惕的是,一般企业经营性贷款利率与个人房贷利率大比例倒挂,金融套利的风险不容忽视。

违规信贷资金进入楼市一直是监管机构严打的领域。2020年4月,中国人民银行深圳市中心支行曾进行审查,要求辖内商业银行自查房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场情况。2020年4月23日,央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,要求坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。

2020年6月,银保监会发布《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》与《2020年银行机构市场乱象整治“回头看”工作要点》,在“房住不炒”政策方面,个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房成为监管部门关注的重要问题之一。据记者不完全统计,去年有多家银行因经营贷款资金违规流入楼市收到大额罚单,其中不乏国有大行、股份制银行,相关工作人员也受到处罚。

今年以来,在不到一个月的时间内,已有厦门银行、工行衢州分行、江西德兴农商行等多家银行因存在资金违规进入楼市问题而收到罚单。其中,经营性贷款被挪用于购房成为重点打击方向。

1月11日,银保监会嘉兴监管分局发布的行政处罚信息公开表显示,浙江稠州银行股份有限公司嘉兴分行因信贷管理不审慎,个人经营性贷款资金被挪用于购房,被处罚款人民币30万元。1月19日,厦门银行和工行衢州分行均因信贷资金违规流入楼市等被当地监管分局处罚。其中,厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元。工行衢州分行因信贷资金违规流入房市、股市等被银保监会衢州监管分局罚款95万元。

来源:中国证券报